В прошлом году количество сделок на рынке жилой недвижимости Минска заметно сократилось, а в 2021 году наблюдается их рост. А что с ценами? Заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрей ЧЕРНЫШЕВ для читателей Финансового клуба подготовили обзор ситуации на рынке.
Количество сделок выросло, цены на вторичке снизились
О состоянии рынка жилой недвижимости Минска лучше говорить в исторической ретроспективе. Осенью 2017 году наблюдался исторический максимум — на рынке в ноябре было заключено практически 1500 сделок при среднем ежемесячном показателе в 1160 проданных квартир. А в текущем году данный показатель снизился до 1080 сделок. Много это или мало?
Конечно, активность на рынке жилой недвижимости в этом году не такая высокая, как в 2017-м, но она заметно выше по сравнению с 2019-2020 годами. Так, если в позапрошлом году в столице в январе-августе было заключено порядка 8200 сделок, в январе-августе 2020-го — 7500, то за аналогичный период этого года, согласно нашим предварительным данным, — около 8700 сделок.
С чем было связано серьезное проседание рынка недвижимости в прошлом году? В первую очередь, это произошло из-за серьезного (более чем на 20%) роста курса доллара в начале весны. Поскольку стоимость жилья у нас привязана к иностранной валюте, изменение котировок на валютном рынке автоматически охладило активность на рынке жилья в 2020 году.
Данные за январь-август 2021 года показывают, что рынок в целом адаптировался к новым ценам в рублевом выражении, хотя в валютном эквиваленте они даже снизились. Если в целом на рынке недвижимости Минска средняя цена квадратного метра стабилизировалась в этом году (в зависимости от площади, местоположения и состояния квартиры) на уровне 1,3-1,5 тыс. долларов за квадратный метр, то на вторичном рынке мы наблюдаем даже некоторое снижение цен.
Так, средняя цена квартир стандартных потребительских качеств (которые продаются на вторичном рынке без свежего ремонта и без мебели) с конца прошлого года снизилась на 6% до 1140 долларов за квадратный метр (хотя в доковидном первом квартале 2020 года составляла 1280 долларов).
Покупатели в этом году предпочитают приобретать на вторичном рынке жилую недвижимость с хорошим ремонтом и фактически готовые к заселению квартиры. Соответственно, в этом сегменте мы наблюдаем в целом определенную стабилизацию цен, а в отдельных случаях даже их рост. В июне-августе 2021 года средняя цена на такие квартиры составляла 1370 долларов за квадратный метр против 1400 долларов в четвертом квартале 2020 года и 1510 долларов в доковидном первом квартале прошлого года.
При этом все перечисленные цифры касаются фактических цен на основании совершенных сделок на вторичном рынке, а они заключаются с учетом дисконта. На данный момент величина среднего дисконта составляет 4-5%, но в марте прошлого года, когда валютный курс пошел резко вверх, этот показатель достигал 7%.
Ситуация на первичном рынке
Что касается стоимости жилья на первичном рынке, то здесь диапазон цен еще более широкий, чем на вторичном рынке, и связано это не только с характеристиками квартир, но и периодом, когда они продаются.
Благодаря тому, что в 2021 году на рынке появились новые дома и квартиры по привлекательной цене (ниже 1000 долларов за квадратный метр), которая ранее фиксировалась только за пределами МКАД, на первичном рынке количество сделок увеличилось в этом году.
В столице доступны к приобретению квартиры более чем в 130 новостройках, так что выбор есть. Другое дело, что новостройки не каждому покупателю подойдут, потому что после покупки нужно делать какой-то дополнительный ремонт, а в ряде случаев необходимо еще ожидать завершения строительства.
С ценами на новостройки происходит достаточно интересная ситуация. Если на вторичке цены однозначно снизились, то цены на новостройки не стабильны по той причине, что у домов есть стадии строительной готовности — чем ближе дата ввода дома в эксплуатацию, тем дороже в нем квартиры.
Разница в стоимости одних и тех же квартир в начале строительства и ближе к его окончанию может достигать 20%. И если на рынок выходят новые дома, то своими более низкими ценами на начале строительства они и снижают средний уровень цен по классу. Поэтому отследить, насколько цены поднялись, достаточно сложно, но мы это сделали.
В результате, можно сказать, что на бумаге снижение цен имело место и доходило до 15% в зависимости от класса качества и количества комнат. Однако главной причиной было не то, что в уже строящихся домах снизились цены, а то, что на рынок вышли новые дома, чье строительство только началось, а значит и по более низким ценам.
В качестве реального снижения цен можно привести пример жилого комплекса в классе «Эконом», дома которого уже были полностью построены и введены в эксплуатацию, и соответственно предлагались на продажу по достаточно высоким для этого класса ценам. Ввиду недостатка спроса, цена за квадратный метр снизилась на 50-100 долларов, в зависимости от количества комнат в квартире.
Но даже и в этом классе качества цены ощутимо снизились после появления в продаже трех новых домов, которые на начальной стадии строительства предложили покупателям более низкие цены, это потянуло средний уровень цен по классу вниз. Аналогичная ситуация и в классе «Престиж», где вышли 3 новых дома.
В классе «Стандарт» появилась целая группа новых домов в одном жилом комплексе — крупнейшей стройке Минска, располагающейся в районе бывшего аэропорта Минск-1, по достаточно низким по минским меркам ценам. При этом по остальным новостройкам за отмеченный период снижения цен не отмечено.
В отличие от остальных классов, положительная динамика цен в классе «Комфорт» обусловлена тем, что в течение первого полугодия вышел на рынок только один новый дом, и при этом по средним для данного класса ценам. Другие дома двигались по стадиям строительной готовности, и соответственно стоимость в них увеличивалась.
Прогноз по ценам на жилую недвижимость
Какую динамику цен мы ожидаем? Согласно нашему базовому сценарию, до конца года цены на жилую недвижимость Минска сохранятся на нынешнем уровне, а может быть даже несколько и снизятся в отдельных категориях. Объективных предпосылок для роста цен на жилую недвижимость мы точно не видим на данный момент.
Во-первых, мы не наблюдаем роста реальных доходов населения, а скорее констатируем увеличение расходов (в связи с ускорением инфляции примерно до 10% в годовом выражении) домашних хозяйств. Во-вторых, мы констатируем высокие (в районе 20%) ставки по кредитам на жилье и так как в этом году дважды повышалась ставка рефинансирования и ставки по депозитам, то есть риск дальнейшего удорожания кредитов.
Кстати, в доковидном 2019 году 50-60% квартир в новостройках покупались в кредит, сейчас — порядка 30%. Два года назад примерно 30% квартир на вторичном рынке приобретались за счет кредитных ресурсов, сейчас только 14%. Так что, повторимся, пока предпосылок для роста средних цен на жилую недвижимость в Минске не видно.
В какой мере покупка квартиры в Минске привлекательна с инвестиционной точки зрения? По сравнению с коммерческой недвижимостью доходность здесь будет ниже (примерный ориентир — около 5%), а длительность возврата вложенного капитала превышает 15 лет. К слову, чаще всего на рынке арендного жилья пользуются спросом однокомнатные квартиры с хорошим ремонтом и новостройки.
Что касается покупки квартиры для последующей перепродажи, то такое возможно в случае роста цен на рынке. В краткосрочной перспективе мы этого не ожидаем, однако в среднесрочном периоде такая инвестстратегия может сработать.